期房转让合同是否无效

(本文来源：上海房地产法律网 www.legalabc.com) 

在现实中，有很多人买了期房，但是由于种种原因，尚未取得产证就再次转让了。而这样的房子往往由于从签订房屋买卖合同到最后的交易过户，周期较长，很容易发生纠纷。有人担心：国家曾经出台政策，限制期房转让，这样的违反国家政策的买卖合同是否会被认定为无效合同？

“期房限转”的依据是2005年5月9日《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（俗称：“国八条”），其中第七条规定：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。”虽然其中有“国务院决定”字样，但并不是国务院的所有决定都是行政法规，可以否决合同效力。何况“国八条”的发文机关是建设部等七部委，其效力仅相当于部门规章，只不过通过国务院办公厅转发，并不具有行政法规的效力。而根据《合同法》第五十二条的规定：只有“违反法律、行政法规的强制性规定”才是无效的，显然仅仅根据“国八条”不能否决合同的效力。根据该条款规定，倒是可以看出实际上主要是用来规范行政机关的行政行为的：“在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续”，通过行政手段，来达到限制期房转让的目的。所以，期房转让的合同是有效的，但是由于无法办理转让手续，出让人将面临违约的风险。（2004年上海市政府出台的《关于预售商品房转让问题的决定》，规定：“自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。” 该决定为上海市政府颁布，很明显是地方政府规章，也无法否决合同效力）

目前，一般通行的办法是，买卖双方约定，等到卖方取得房屋产证后，双方共同前往房地产交易中心办理权利变更登记。这样一来，买卖合同就成为一个附条件履行的合同了，只要条件成就，双方就应当履行各自的义务。

（本文作者北京盈科（上海）律师事务所资深律师李煜琰律师，如需转载请注明作者和出处）