未取得转租权的租赁合同是否有效

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何先生租了一个商铺，租约3年，但经营了大半年以后，何先生一直处于亏损状态。于是，何先生在未得到权利人同意的情况下，将该商铺转租给了刘女士。刘女士也经营了不到一年，就关门大吉了。刘女士向何先生要求解除合同，并要求返还剩余的租金，被何先生拒绝。刘女士以何先生未得到权利人同意和租赁合同没有备案为由起诉到法院，请求法院确认合同无效，判决何先生返还剩余租金。

法院最终判决驳回了刘女士的诉讼请求。

李煜琰律师提示：

导致合同无效的事由在《合同法》第五十二条有明确的规定，而无权转租的处理办法在第二百二十四条也有规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

根据该条款的规定，无效转租并非当然无效，而是规定出租人有权解除合同，既然合同可以解除，其前提合同本身是有效的。至于备案问题，法律没有规定租赁合同一定要备案才能有效，备案与否不影响合同效力，未经登记，只是不能对抗善意第三人。

因此，无权转租的合同是有效的，但是没有保障，因为“出租人可以解除合同”。

（本文作者北京盈科（上海）律师事务所资深律师李煜琰律师，如需转载请注明作者及出处）